房地产评估是不动产市场规范运行、资产价值公允认定的关键支撑。司法实践中，房地产评估在财产分割、债务处置等方面也发挥着重要作用。房地产评估过程的规范程度对评估结论的客观和专业程度有着直接的影响。为减少评估工作的随意性，提升评估作业的规范性，《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）对估价原则、估价程序、估价方法、报告撰写要求等做了统一规定。房地产估价机构应按照相关要求，规范房地产评估执业行为。今天，我们通过一起案例来了解相关的法律知识。

一、案情回顾

2026年4月20日，执法人员接到案件线索反馈，反映在执行监督过程中，发现江苏XX房地产土地评估造价咨询有限公司出具的评估报告有重大遗漏。

经查，因鉴定需要，江苏XX房地产土地评估造价咨询有限公司于2025年2月27日受法院委托对被执行人泰州市XX有限公司名下位于泰州市高港区XX街道XX号的房屋土地使用权以及地上建筑物、附着物进行估价。江苏XX房地产土地评估造价咨询有限公司基于委托人提供的《泰州市不动产登记信息查询结果》等资料及实地查勘情况，出具了编号为XX房估SF字（2025）第XX号的《房地产司法鉴定估价报告》。估价报告中载明的土地使用权面积为9042.1㎡，与《泰州市不动产登记信息查询结果》载明的情况相符。但实际上，案涉不动产有两本土地权属证书，一本土地权属证书证载面积为9042.1㎡, 期限至2054年7月1日；一本土地权属证书证载面积2008㎡,  期限至2051年6月。发现相关遗漏后，江苏XX房地产土地评估造价咨询有限公司对2008㎡国有土地使用权进行了补充评估，于2025年9月10日出具了补充评估说明。经专家论证，江苏XX房地产土地评估造价咨询有限公司遗漏事项不属于《中华人民共和国资产评估法》第二十条所述重大遗漏；但评估过程中，现场查勘记录未有注册房地产估价师签字，未有宗地区位状况、实物状况等记录，实地查勘记录不完整，当事人违反了房地产估价规范和标准。

二、法律链接

《房地产估价规范》( GB/T 50291-2015)3.0.7.3“估价对象的实地查勘应符合下列规定：应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰”。

《涉执房地产处置司法评估指导意见》（试行）第十八条第三款“实地查勘时应当核对查勘对象与评估委托书载明的财产名称、坐落和财产范围等是否一致；不一致的，应当要求人民法院核实、明确。实地查勘记录应当由实地查勘的人员和在场当事人或者见证人签名或者盖章”。

《房地产估价机构管理办法》第三十三条第四项“房地产估价机构不得有下列行为：违反房地产估价规范和标准”。

《房地产估价机构管理办法》第五十三条“房地产估价机构有本办法第三十三条行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

三、处理结果

按照《江苏省住房和城乡建设系统行政处罚裁量基准》（2023版），“按照要求改正的,裁量幅度为处1万元以上2万元以下罚款”的规定，对江苏XX房地产土地评估造价咨询有限公司给予警告，并处人民币壹万元整罚款。

四、案件评析

房地产估价成果文件是房地产价值确定的重要依据，必须确保其真实性、准确性和合法性。房地产估价规范和标准是估价从业人员开展估价业务应当遵循的专业准则与执业底线。违背估价规范引发估价成果文件发生偏差，一方面损害了当事人的合法权益，容易引发各类矛盾纠纷；另一方面扰乱了房地产估价市场秩序，削弱了房地产估价行业的社会公信力与专业权威性。房地产估价机构应当严格遵守行业估价规范和标准，健全内部质量管理制度，强化从业人员职业道德教育和业务培训，严格规范估价作业程序、技术方法及估价报告编制工作，杜绝各类违规执业行为。